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「実家を相続したが、名義の書き換え、税金、きょうだいとの話し合い、売るか壊すかが一度に来た。誰に相談すればいいのか分からない」
相談先は、困りごとの種類で決まります。それぞれの資格でできることが法律で定められているためです。登記は司法書士、税は税理士、もめごとは弁護士、売る・壊すは不動産会社と解体業者。この分かれ目を知っておくと、たらい回しになりません。
この記事は、どの専門家が何をできるのかを条文で確かめ、公的な無料の窓口と探し方まで並べたものです（2026年9月24日確認）。
まず名義
登記の代理と相談は司法書士の業務です。相続登記は3年以内の義務があります
次に税
相続税の申告期限は10か月。かかるかどうかの見当も税理士の分野です
もめたら
報酬を得て法律事務を扱えるのは、他の法律に別段の定めがある場合を除き弁護士に限られます
- 司法書士・税理士・弁護士が「できること」の条文上の線引き
- 空き家の相続で、どの順番に誰へ相談すると手戻りが少ないか
- 公的な無料の窓口4つ（法務局・法テラス・市区町村・各士業会）と使い分け
- 資格者を自分で探すときの公式の名簿（しほサーチ・税理士情報検索・ひまわりサーチ）
- 相談に行く前にそろえておく書類
相談先は「困りごとの種類」で決まる
空き家の相続で出てくる用事を、担当で分けると次のようになります。
表は横にスクロールできます
| やること | 相談先 | 根拠 | この記事の該当章 |
|---|---|---|---|
| 名義を亡くなった親から変える（相続登記） | 司法書士 | 司法書士法第3条第1項第1号・第2号・第5号 | ①の章 |
| 相続税がかかるか・申告する | 税理士 | 税理士法第2条第1項第1号〜第3号 | ②の章 |
| きょうだいで話がまとまらない | 弁護士 | 弁護士法第72条 | ③の章 |
| 売る・貸す | 不動産会社 | 宅地建物取引業の免許 | ④の章 |
| 壊す | 解体業者 | 建設業許可または解体工事業登録 | ④の章 |
| 土地の境界がはっきりしない | 土地家屋調査士 | 表示に関する登記の専門家 | ④の章 |
| 書類は作ってほしいが、登記は自分で出したい | 行政書士 | 登記の代理はできません（司法書士法第73条第1項） | ①の章 |
| 期限のうちに相続放棄を決めたい | 弁護士・司法書士（家庭裁判所の手続） | 放棄は3か月の期限がある | 相続放棄の記事 |
迷ったときは、まず名義からです。名義が亡くなった親のままだと、売る話も壊す話も契約の段階で止まります。名義が決まっていれば、そのあとの相談はどこへ行っても話が早くなります。
そのうえで、売る場合の金額の幅は空き家の一括査定を9項目で比べた記事、壊す場合の費用は解体費用の相場の記事で確かめられます。
① 司法書士｜名義（登記）の相談ができる
司法書士法第3条第1項は、司法書士の業務をこう定めています。
「一 登記又は供託に関する手続について代理すること。」
「二 法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類…を作成すること。…」
「五 前各号の事務について相談に応ずること。」（司法書士法第3条第1項）
相続登記の代理も、申請書の作成も、その相談も司法書士の業務です。相続登記は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内の申請が義務です（不動産登記法第76条の2第1項。手順と費用は相続登記を自分でやる手順の記事、相続登記の費用の記事）。
分割が長引きそうなときの逃げ道＝同法第76条の3は、期間内に「相続が開始した旨」と「自らが相続人である旨」を登記官へ申し出ることができると定めています（相続人申告登記）。
遺産分割がまとまったあとは、分割の日から3年以内に所有権の移転の登記を申請します（同法第76条の2第2項）。
同条第1項第6号は、簡易裁判所の手続の代理も挙げています。これは法務大臣の認定を受けた司法書士（認定司法書士）が、訴額の上限の範囲で扱えるものです。上訴の提起・再審・強制執行に関する事項は、条文のただし書きで代理できないとされています。
金額の大きい争いや、家庭裁判所の手続は弁護士の分野になります。
なお、司法書士法第73条第1項は「司法書士会に入会している司法書士又は司法書士法人でない者…は、第三条第一項第一号から第五号までに規定する業務を行つてはならない。」と定めています。遺産分割協議書などの書類を行政書士に作ってもらう場合でも、登記の代理と登記の相談は司法書士の業務です。
自分で申請する道もあります。判断の分かれ目は相続登記を自分でやる手順の記事、頼んだ場合の費用の差は相続登記の費用の記事で扱っています。
② 税理士｜相続税と、売ったときの税の相談
税理士法第2条第1項は、税理士の業務を3つ挙げています。
「一 税務代理（…申告、申請、請求若しくは不服申立て…につき、又は…税務官公署に対してする主張若しくは陳述につき、代理し、又は代行すること…）」
「二 税務書類の作成（…申告書、申請書、請求書、不服申立書その他租税に関する法令の規定に基づき、作成し、かつ、税務官公署に提出する書類…）」
「三 税務相談（…租税の課税標準等の計算に関する事項について相談に応ずることをいう。）」（税理士法第2条第1項）
空き家の相続で税理士に相談するのは、次の2つの場面です。
- 相続税がかかるかどうか：取得した財産の合計額が基礎控除の範囲内なら、申告も納税も要りません。ただし国税庁は、この「財産の価額の合計額」を小規模宅地等の特例などを適用しない場合の課税価格としています。特例を使って初めて基礎控除以下になる場合は、申告が必要です
- 期限は10か月：国税庁は「相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日…の翌日から10か月以内に行うことになっています」としています（No.4205）
- 売ったときの税：売る予定があるなら、売る前に見当をつけてもらう場面があります。使える特例とその条件は相続した空き家を売る手順の記事へ
- 壊してから売る場合：先に出ていく解体費と、税の特例の要件がからみます（解体と売却どちらが得かの記事）
相続税の申告が要らない家でも、売る予定があるなら、売る前に一度は税の見当をつけておくほうが安全です。特例には期限と要件があり、あとから気づいても戻せないためです。
③ 弁護士｜話がまとまらないとき
弁護士法第72条は、弁護士でない者が報酬を得る目的で法律事務を扱うことを禁じています。
「弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求…その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。」（弁護士法第72条）
ただし書きがあるとおり、ほかの法律に定めがあれば例外です。司法書士法第3条第1項第7号は、裁判所法が定める額（簡易裁判所の訴額の上限）を超えない民事の紛争について、認定司法書士が相談に応じ、裁判外の和解を代理できると定めています。
その範囲を超える交渉や、家庭裁判所の手続は弁護士の領域です。次のような状態なら、早めに相談先を弁護士へ切り替えます。
- 共有者の1人が売却に反対していて、話し合いが進まない
- 連絡が取れない相続人がいて、裁判所の手続が必要になりそう
- 遺産の分け方そのものでもめていて、家庭裁判所の調停が視野に入る
共有名義の家で「誰の同意まで要るのか」は、売れない空き家の売り方の記事で民法の条文とあわせて整理しています。相続放棄を考えている場合は相続放棄と空き家の記事へ。
④ 不動産会社・解体業者・土地家屋調査士｜実際に動かす人たち
士業に相談して方針が決まったら、実際に売る・壊すのは事業者の仕事です。
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| 相手 | 頼むこと | 確かめること |
|---|---|---|
| 不動産会社 | 査定・仲介・買取 | 宅地建物取引業の免許（国土交通省の検索システムで確認できます） |
| 解体業者 | 見積り・解体工事 | 建設業許可（同システム）または解体工事業登録（都道府県の名簿） |
| 土地家屋調査士 | 境界の確定・建物滅失登記 | 表示に関する登記の専門家（土地家屋調査士法）。滅失登記は自分でも出せますが、滅失の日から1か月以内の申請義務があります |
売る場合の流れは相続した空き家を売る手順の記事、壊す場合の手続きは解体工事の流れの記事で扱っています。
公的な無料の窓口4つ
いきなり有料の相談に行かなくても、無料で使える窓口があります。
法務局
登記手続案内。申請書の書き方を職員に聞けます。予約制で時間が決まっています
法テラス
収入と資産が基準以下の人が対象の無料法律相談。弁護士・司法書士の費用の立替えもあります
市区町村
無料の法律相談・登記相談を定期的に開いている自治体があります。予約が要ることが多いです
各士業会
司法書士会・税理士会・弁護士会が相談会や電話相談を設けています
法テラスの無料法律相談は「資力基準」で決まる
「民事法律扶助業務とは、経済的に余裕のない方などが法的トラブルにあったときに、無料で法律相談を行い（「法律相談援助」）、必要な場合、弁護士・司法書士の費用等の立替え（「代理援助」、「書類作成援助」）を行う業務です。」
一般法律相談援助＝「収入と資産が資力基準以下の方が対象です（刑事事件に関する相談は対象外）。」（日本司法支援センター〈法テラス〉）
費用の立替え（代理援助・書類作成援助）は、公式が「(1)収入と資産が資力基準以下であること、(2)勝訴の見込みがないとはいえないこと、(3)民事法律扶助の趣旨に適すること」の3つを条件に挙げています。基準は家族の人数と住んでいる地域で変わります。当てはまるかどうかは、法テラスの窓口で確かめられます。
相談料はいくらかかるか
士業の報酬に一律の決まりはありません。東京弁護士会は「弁護士は、依頼者との間において自由に報酬を定めうることが明確にされています」と説明し、弁護士は報酬基準を作成して事務所に備え置くことになっている、としています。
そのうえで、弁護士会が開く法律相談には料金の定めがあります。
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| 相談先 | 相談料 | 出どころ |
|---|---|---|
| 弁護士会の法律相談（東京弁護士会の例） | 「一般相談 相談料金：30分以内5,500円（税込） 延長：15分につき2,750円（税込）」 | 東京弁護士会の公式ページ（2026年9月24日確認） |
| 法テラスの無料法律相談 | 無料（収入と資産が資力基準以下の人が対象） | 日本司法支援センター |
| 法務局の登記手続案内 | 無料 | 法務局（予約制・時間の定めあり） |
| 司法書士への依頼 | 報酬に基準はなく、契約で決まります。相続登記の平均額は相続登記の費用の記事へ | 日本司法書士会連合会のアンケート |
相談料は弁護士会ごとに違います。住んでいる地域の弁護士会・司法書士会・税理士会の相談窓口で、料金と予約の方法を確かめてください。無料の相談会を定期的に開いている会もあります。
実家が遠いときは、どちらの窓口に行くか
市区町村の無料相談は、その市区町村に住んでいる人を対象にしていることが多いです。実家が遠方にある場合は、次のように分けて考えると当たりやすくなります。
- 自分が住む市区町村：相続そのものの相談（法律相談・登記相談）。住民として使える枠
- 家のある市区町村：空き家の制度の相談（解体の補助金・空き家バンク・特定空家等の通知）。空き家の補助金と特定空き家の記事
- 法務局：登記の相談は、不動産の所在地を管轄する法務局が基本です。予約の可否は窓口で確かめられます
資格者を自分で探すときの公式の名簿
- 司法書士：日本司法書士会連合会の検索（しほサーチ）と、各都道府県の司法書士会の相談窓口
- 税理士：国税庁の税理士情報検索サイトで、登録されている税理士・税理士法人を確かめられます
- 弁護士：日本弁護士連合会の検索（ひまわりサーチ）と、各弁護士会の法律相談センター
「相続の専門家」を名乗る民間の会社から入る場合は、実際に手続きをするのが誰かが、確かめどころになります。登記の代理は司法書士、税務代理は税理士、交渉の代理は弁護士に限られています。窓口の会社ではなく、誰が受任するのかを聞くのが確かめ方です。
相談の前にそろえておく書類
手ぶらで行くと、次は書類を持って来てくださいで終わります。最初の相談で話を進めるために、次のものを用意します。
- 登記事項証明書（登記簿）
建物と土地の両方。名義人と持分が分かります。法務局で取れます - 固定資産税の課税明細書
毎年春に届く通知。評価額が分かります。登記のときの登録免許税（司法書士が計算します）や、税の相談の材料になります - 戸籍（分かる範囲で）
亡くなった人の出生から死亡までと、相続人の現在の戸籍。集めるところから頼むこともできます - 家の状態が分かるもの
間取りや築年が分かる書類、外観の写真。売る・壊すの相談で効きます - 自分たちの希望
「売りたい」「残したい」「早く手放したい」の温度を、相続人ごとにメモしておきます
方針が決まったら｜査定と見積りの取り方
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専門家への相談で決まるのは進め方です。実際の金額は、査定と見積りを取って初めて分かります。
下の2社の公式の表記は2026年9月24日に確認したものです（解体無料見積ガイドの割合とトップ画面は、2026年10月5日に確認し直しています）。2社とも、当サイトが紹介料を受け取る関係にある会社です。
表は横にスクロールできます
| 相談先 | 用途 | 専門家への相談と、どうつながるか | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| リビンマッチ | 売却の一括査定 | 遺産分割の話し合いで使う「いくらになるか」の数字が出る | きょうだいで分け方を決める前に、金額の幅を知りたい人 |
| 解体無料見積ガイド | 解体の一括見積もり | 壊す場合の持ち出しが分かる。補助金の申請サポートもある | 更地にするかどうかを費用で判断したい人 |
| 自分で探して直接頼む | 売却・解体 | 地元の会社は、その地域の買い手や道路の事情に詳しいことがある | 近所の会社に心当たりがある人 |
売却の一括査定売却と買取の2入口東証グロース上場の会社が運営
リビンマッチ
| 運営 | リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場・証券コード4445） |
|---|---|
| 所在地 | 東京都中央区日本橋堀留町1-8-12 ホウライ堀留ビル8階 |
| 参加社数 | 「全国約2,100社以上の不動産会社から比較」（公式トップの画像内の表記）。公式の本文は「全国で2,100社以上（サービスごとに社数は異なる）の不動産会社がリビンマッチに参加しています」 |
| 入力 | 「最短45秒ネットでお手軽査定依頼」（公式トップの画像内の表記） |
| 費用 | 「ご利用料金は0円」（同） |
- 遺産分割の話し合いでは、「いくらになるか」が分からないまま結論が出せないことがあります。複数社の査定額の幅は、その場で共有できる材料になります
- 入口が不動産売却と不動産買取に分かれています。期限を決めて手放したい場合と、時間をかけて売りたい場合の両方の数字を並べられます
- 向く人：相続人が複数いて、方針を決める前に金額の目安をそろえておきたい人
- 複数社の額が並んだときに見るのは、いちばん高い数字ではなく幅のほうです。分け方の話し合いでは、幅の真ん中あたりが材料になります
- 名義が亡くなった親のままでも査定は取れますが、契約の段階では相続登記が必要になります。査定と登記は並行して進められます
- 複数の会社から連絡が入ります。連絡を受けられる時間帯を先に決めておくと対応しやすくなります
解体の一括見積もり見積りだけで止められる補助金申請サポート
解体無料見積ガイド
| 運営 | 一般社団法人あんしん解体業者認定協会 |
|---|---|
| 所在地 | 東京都港区芝浦4丁目12-31 VORT芝浦WaterFront 4階 |
| 同時依頼 | 「無料で6社まで比較できます」 |
| 業者の条件 | 「解体工事業登録（500万円未満）または建設業許可（500万円以上）を適切に取得し、解体工事施工技士などの有資格者が在籍し、損害賠償責任保険へも加入済みの業者のみをご紹介」 |
| 補助金 | 「補助金申請サポートも無償対応」「申請実績3,500件以上」 |
| 費用 | 「仲介手数料など一切無料」 |
- 相続人が離れて住んでいる場合、複数社の見積もりを比べられます。現地調査への立ち会いは公式が勧めていますが、敷地に入ることを了承すれば不在でも見積もりは取れ、代理人の立ち会いでもよいとしています。金額の幅が出ると、話し合いの材料になります
- 紹介の条件に解体工事業登録または建設業許可・有資格者の在籍・損害賠償責任保険の加入を挙げています
- 向く人：残すか壊すかを、実際の解体費を見てから決めたい人
- 現地を見てからでないと金額は確定しません。地中の埋設物は掘ってみないと分からない部分が残ります
- 市区町村の補助金を使うなら、多くの制度で契約の前に申請が必要です。順番が先に来ます
- 名義が決まっていない段階でも見積りは取れますが、工事の契約は名義と共有者の同意が整ってからになります
地元の会社に直接あたるとき｜確かめる3つ
地域の不動産会社や解体業者に直接相談する方法もあります。相続がからむ場合は、次の3つを最初に確かめておくと話が早く進みます。
- 相続がらみの取り扱い経験：名義が未了、共有名義、相続人が遠方といった事情を先に伝えます
- 誰が窓口になるか：相続人が複数いる場合、連絡を受ける人を1人に決めておくと行き違いが減ります
- 士業との連携：司法書士や税理士と組んでいるか。つないでもらう場合も、受任するのが誰かを確かめます
免許や許可の調べ方は、上の表のとおりです。
まとめ｜名義 → 税 → 出口の順で当たる
空き家の相続は、用事が一度に来るぶん、相談先も散らかります。名義・税・出口（売る／壊す）の3つに分けて、その順に当たると手戻りが減ります。
なお、相続放棄を考えている場合は、この順番より前に来ます。期限は相続の開始を知った時から3か月です（相続放棄と空き家の記事）。
費用が心配なら、法務局の登記手続案内や法テラス、市区町村の無料相談から入る道があります。どこに行く場合でも、登記事項証明書と固定資産税の課税明細書を持っていくと、話が一段進みます。
相談先についてのよくある質問
まず誰に相談すればいいですか？
用事の種類で変わりますが、迷ったときは名義からです。司法書士法第3条第1項は、登記に関する手続の代理、法務局に提出する書類の作成、それらの相談を司法書士の業務として挙げています。名義が亡くなった親のままだと、売る話も壊す話も契約の段階で止まります。費用を抑えたい場合は、法務局の登記手続案内という無料の窓口から入る方法もあります。
相続税がかかるかどうかは、誰に聞けばいいですか？
税理士です。税理士法第2条第1項は、税務代理・税務書類の作成・税務相談を税理士の業務としています。国税庁は、相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行うことになっていると説明しています。取得した財産の合計額が遺産に係る基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません。登録されている税理士は、国税庁の税理士情報検索サイトで確かめられます。
きょうだいと意見が合いません。司法書士に間に入ってもらえますか？
交渉の代理は弁護士の領域です。弁護士法第72条は、弁護士または弁護士法人でない者が、報酬を得る目的で一般の法律事件に関して鑑定・代理・仲裁・和解その他の法律事務を取り扱うことを業とできないと定めています。司法書士のうち法務大臣の認定を受けた人は、簡易裁判所の手続について訴額の範囲で代理できますが、遺産分割の調停など家庭裁判所の手続は弁護士の分野になります。
相談料を払う余裕がありません。無料の窓口はありますか？
あります。法テラス（日本司法支援センター）の民事法律扶助は、経済的に余裕のない人が法的トラブルにあったときに無料で法律相談を行い、必要な場合は弁護士・司法書士の費用等を立て替える制度です。一般法律相談援助は「収入と資産が資力基準以下の方が対象」とされ、基準は家族の人数や住んでいる地域で変わります。ほかに、法務局の登記手続案内、市区町村の無料相談、司法書士会・税理士会・弁護士会の相談会があります。
「相続の窓口」という民間の会社に相談しても大丈夫ですか？
窓口そのものが悪いわけではありませんが、実際に手続きをするのが誰かを確かめてください。登記の代理は司法書士、税務代理は税理士、交渉の代理は弁護士に限られています。紹介を受ける場合も、受任するのがどの資格者かを聞き、契約書の相手方の名前を確かめるのが確かめ方です。
名義が親のままでも、売却の査定は頼めますか？
査定を取ること自体は、名義を整える前でも進められます。ただし売買契約の段階では、登記上の名義人が誰かが見られます。名義が亡くなった親のままだと、話がまとまってから書類の追加を求められることになります。査定と相続登記は並行して進められるので、どちらかを待つ必要はありません。
※制度と基準は改正されることがあります。資力基準や相談の予約方法は、法テラス・法務局・お住まいの市区町村で確かめられます。
この記事で参考にした資料 （2026年9月24日確認・タップで開く）
- e-Gov法令検索司法書士法（第3条第1項＝登記手続の代理・書類の作成・相談、第6号＝認定司法書士の簡裁代理）
- e-Gov法令検索税理士法（第2条第1項＝税務代理・税務書類の作成・税務相談）
- e-Gov法令検索弁護士法（第72条＝弁護士でない者の法律事務の取扱い等の禁止）
- e-Gov法令検索不動産登記法（第76条の2＝相続登記の3年以内の義務と分割後の3年／第76条の3＝相続人申告登記／第57条＝建物滅失登記は1か月以内）
- 国税庁No.4205 相続税の申告と納税（申告は死亡を知った日の翌日から10か月以内）
- 日本司法支援センター（法テラス）民事法律扶助業務（法律相談援助・代理援助・書類作成援助と資力基準）
- 東京弁護士会弁護士費用について（報酬は自由に定められること／弁護士会の法律相談料＝一般相談は30分以内5,500円・延長15分2,750円、いずれも税込）
- 国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（宅地建物取引業の免許・建設業の許可の確認）
- 各サービスの参加社数・実績・費用＝各社公式トップの表記（2026年9月24日確認。リビンマッチの「全国約2,100社以上の不動産会社から比較」などは公式トップの画像内の表記）。所在地＝リビン・テクノロジーズ 会社概要と解体無料見積ガイドの協会概要
