空き家をどうする？相続した実家の処分方法4つ（解体・売る・貸す・持つ）と放置のリスクを制度から整理

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「実家を相続したけど、誰も住まない。解体するのか、売るのか、貸すのか、このまま持つのか。正直、何から手を付ければいいか分からない」

空き家の問題で多くの人が最初につまずくのは、この「どうすればいいか分からない」という状態です。

この記事では、空き家の処分方法を「解体する・売る・貸す・持ち続ける」の4つに整理し、それぞれの費用・制度・落とし穴を、総務省・国土交通省・法務省・国税庁の一次情報をもとにまとめました。

読み終えるころには、「うちの実家はどのルートか」「最初に何をするか」の見当がつくはずです。

空き家は900万戸｜「そのうち考える」が一番高くつく理由

まず、いま日本で空き家がどれだけ増えているかを数字で確認します。

総務省の「住宅・土地統計調査」（2023年10月1日現在・速報集計）によると、全国の空き家は900万戸で過去最多となりました。空き家率も13.8%で過去最高です。2018年の前回調査から51万戸増えました。

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」（2024年4月30日公表）

この「そのうち考える」状態のまま置くと、固定資産税の軽減、過料、相続登記の義務という3つの問題が同時に迫ってきます。次の章で順に見ていきます。

放置すると何が起きるか｜税金・法律・登記の3つの落とし穴

空き家を放置して起きることは、感覚的な「なんとなく良くない」ではありません。税金・法律・登記の3方向から、制度として負担が重くなります。

①固定資産税｜住宅が建っている土地は6分の1。それが外れる

住宅が建っている土地には「住宅用地特例」があり、固定資産税の課税標準が200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に減額されています（総務省）。古い家でも「住宅」として建っている限り、この軽減が適用されます。そのため「壊すと税金が上がる」と言われてきました。

この点が2023年12月施行の改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法の改正）で変わりました。国土交通省の資料では、従来の勧告を受けた「特定空家等」の敷地に加え、勧告を受けた「管理不全空家等」の敷地も住宅用地特例の対象から除外されると整理されています。

②空家法｜「特定空家等」は勧告→命令→代執行

空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）では、次の状態の空き家を「特定空家等」と定義しています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家等に対して市区町村長は、次の順に措置を進めることができます（第22条）。

立入調査を拒んだり妨げたりした場合も20万円以下の過料です（第30条）。

③相続登記｜2024年4月から義務。3年以内。怠ると10万円以下の過料

もう1つ、多くの人が見落としているのが登記です。法務省によると、相続登記の申請は2024年（令和6年）4月1日から義務化されました。

• 2024年4月1日相続登記の申請が義務化。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する
• 2024年3月31日以前の相続も対象こちらは2027年（令和9年）3月31日までが期限
• 期限を過ぎると正当な理由がないのに登記をしない場合、10万円以下の過料の対象

「名義が亡くなった親のまま」の実家は、解体するにも売るにも、まず名義の変更から始めることになります。
期限に間に合わないときの相続人申告登記、戸籍集めから法務局申請までの手順、登録免許税と司法書士報酬は相続登記の義務化を整理した記事で扱っています。

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処分方法は4つ｜解体・売る・貸す・持つの早見表

落とし穴が分かったところで、進む道を整理します。空き家の出口は、大きく分けて4つです。

どれを選ぶかは、次の5つの軸で決まります。

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実際には「解体してから売る」「売れなければ解体して持つ」のように組み合わさります。以下、1つずつ見ていきます。

①解体する｜費用の目安と補助金の探し方

解体は「家を壊す」だけの話ではなく、土地の税金と登記にも関わる工事です。順に見ていきます。

費用の目安（参考値）

解体費用に公的な基準額はありません。ここでは、解体の一括見積もりサービス「クラッソーネ」の費用相場ページが公開している目安を参考値として引用します（2026年9月4日確認）。

※民間サービスの公開値であり、当サイトが算出した数字ではありません。残置物（家具・家電）の量、重機が入らない狭い敷地かどうか、アスベストの有無によって上下します。実際の金額は現地見積もりで確認が必要です。

補助金は「市区町村ごと」に違う

空き家の解体補助金は国が一律で出す制度ではなく、市区町村が独自に設けている制度です。上限額・対象の条件（老朽危険空き家に限る、築年数の要件など）・受付期間（年度の予算がなくなると終了）は市区町村ごとに違います。

また、「工事契約の前に申請」が条件になっている制度が多くあります。順番は次のとおりです。

解体後に起きること

• 建物滅失登記：建物を取り壊したら、1か月以内に法務局へ申請する必要があります。
• 固定資産税：建物が無くなると住宅用地特例の対象外になり、翌年度から土地の税額が上がる可能性があります。「放置すると何が起きるか」の章で触れた「6分の1」の軽減が外れるためです。
• 更地の使い道：売る・貸す（駐車場など）・持ち続けるのどれにするかを、解体前に決めておくと無駄がありません。

解体は業者によって見積もりの差が大きい工事です。補助金の申請には見積書が必要なため、複数社から事前に見積もりを取っておくと手続きがスムーズです。見積もりの取り方と業者の比べ方は、「相談先を比べる」の章にまとめました。

②売る｜古家付き・更地・買取の3ルートと3,000万円控除

売却には3つのルートがあります。どのルートが向くかは、建物の状態と、どれだけ急ぐかで決まります。

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相続した空き家の「3,000万円特別控除」

相続した実家を売るときに、見落とされやすいのがこの特例です。国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使うと、要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
売った場合にいくらになるかは、空き家の一括査定を9項目で比べた記事で査定の取り方から整理しています。

※適用できるかどうかは、個別に要件を確認する必要があります。国税庁の案内（No.3306）を読んだうえで、税務署・税理士にご確認ください。

注意したいのは期限です。次の2つのうち早いほうが締め切りになります。

この特例があるため、売るなら早いほうが制度の面でも有利になります。売り方ごとの流れ、仲介手数料の上限、売ったときの税率は相続した空き家を売る記事で整理しています。

「解体するか売るか」は、土地の査定額と解体費を並べて初めて比べられます。査定の取り方は「相談先を比べる」の章で扱います。

③貸す・活用する｜空き家バンクという入口

売れない、壊すのも惜しい。そうした家には「貸す・活用する」という道があります。入口になるのが、多くの市区町村が運営する空き家バンクです。所有者が登録した物件を、市区町村が移住希望者や地元の事業者につなぐ仕組みです。改修費の補助とセットになっている市区町村もあります。

ただし、貸すには建物が「人が住める状態」であることが前提です。次の3つのどれかに大きな問題があれば、先に改修費がかかります。

「活用したい」と「活用できる」は別です。改修費の見積もりを取ったうえで、その地域に借り手の需要があるかどうかを市区町村の窓口で確認しておくと安心です。

④持ち続ける｜管理の最低ライン・登記・国庫帰属

すぐに決められない事情がある家も多いはずです。持ち続けるなら、「管理不全空家等」に該当しない最低ラインを保つことが、税金の軽減を守ることにつながります。

遠方で通えない場合は、月1回の見回りを代行する空き家管理サービスがあります。費用はかかりますが、勧告で特例が外れたときの税額の増加と並べて考えると、費用をかける価値があるかどうかを判断しやすくなります。

「相続土地国庫帰属制度」という最後の出口

2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」が始まっています（法務省）。費用は次の2つです。

ただし、引き取ってもらえない土地が法律で決まっています。

• 建物がある土地。この制度を使うには、先に解体して更地にする必要がある
• 境界が明らかでない土地、担保権が付いた土地
• 管理に過分な費用がかかる一定の勾配・高さの崖がある土地など

「売れない土地を、解体費と負担金を払って手放す」制度です。売却の見込みが立たない土地について、最後の選択肢として覚えておく価値があります。

売れない空き家の対処法｜値下げから国庫帰属まで7つ

「売りに出したが、半年たっても反応がない」という状態になったときに順番に試せることを、費用の軽いものから並べます。
売れない理由が道路（再建築不可）や共有名義にある場合の見分け方は、売れない空き家の売り方の記事で扱っています。

1. 価格を見直す費用0
   古家付きの場合、買い手は解体費を差し引いて考える。売り出し価格が「更地価格から解体費を引いた額」を上回っていないか確認する
2. 隣地の所有者に声をかける費用0
   隣地の所有者にとっては土地が広がるため、相場に近い価格で買うことがある。不動産会社を通して打診する
3. 不動産会社を変える費用0
   地元に強い会社・買取に強い会社など、得意分野が違う。複数社に査定を出し直す
4. 買取業者に売る価格は下がる
   仲介より安くなるのが一般的だが、現状のまま短期間で手放せる。訳あり・再建築不可でも扱う業者がある
5. 解体して更地で売る解体費が先
   建物が古く土地に需要があるなら、更地のほうが買い手が付きやすい。解体費と3,000万円控除の期限をセットで考える
6. 空き家バンク・無償譲渡・寄付断られることも
   市区町村の空き家バンクに登録する。自治体・公益法人への寄付や無償譲渡は、受け入れ条件があり断られることも多い
7. 相続土地国庫帰属制度最後の手段
   建物を解体したうえで、審査手数料と負担金（原則20万円）を納めて国に引き取ってもらう

相談先を比べる｜解体の一括見積もりと売却の一括査定、自分で業者を探すときの確認点

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ここから、実際に見積もり・査定を頼める相談先を並べます。説明をはさまず、同じ項目を横に並べて比べられるようにまとめました。運営・社数・実績は公式サイトの表記（2026年9月4日確認）をそのまま載せ、「向いている人」は、当サイトが各社の特徴をもとに判断したものです。

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対応エリア	申し込みフォームで選べる都道府県は、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県・栃木県・群馬県・大阪府・兵庫県の9つ（2026年9月13日確認）
得意分野	相続・離婚・金銭問題にかかわる不動産、共有持分・借地権・底地、再建築不可物件
費用	すべて無料（初回の法律相談も無料と表記）

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ここは注意

• 申し込みフォームで選べる都道府県は、関東の7都県と大阪府・兵庫県の9つだけ（2026年9月13日確認）。それ以外の地域の家は、ほかのサービスや地元の不動産会社と並べて考える
• 参画社数は先に挙げた2サービスより少ない。地方の物件は他サービスと併用する

【相続・訳あり】いえカツLIFEで3つの方法を比べる

やってはいけない3つ｜共有名義・登記放置・決めずに解体

制度の上で、後から取り返しがつきにくい失敗を3つに絞ります。

• 兄弟姉妹の共有名義のまま持つ：売るにも壊すにも全員の同意が必要になる。次の相続が起きると持ち主がさらに増え、話がまとまらなくなる
• 相続登記をせずに放置する：正当な理由なく3年を過ぎると過料の対象。名義が動かないと売却が進まず、解体後の滅失登記も申請できない。相続人が増えるほど手続きが重くなる
• 使い道を決めずに解体する：更地にした翌年度から土地の税額が上がりやすい。「壊してから考える」では、税金だけが先に増える

空き家で迷ったらこの順番｜最初の5ステップ

4つの選択肢を前に迷ってしまう場合のために、進める順番を1つにまとめました。

1. 相続登記の状況を確認する
   名義が亡くなった人のままなら、期限（3年、または2027年3月31日）を先に押さえる。売却は名義が動かないと進まず、解体でも滅失登記のために相続関係の整理が必要になる
2. 市区町村の空き家窓口に行く
   解体補助金の有無・上限・受付期間、空き家バンクの有無、管理不全の指導が来ていないかどうかを、1回の訪問でまとめて聞く
3. 建物の状態と土地の価値を数字にする
   解体の見積もり（複数社）と、不動産会社の査定（複数社）を並べる。ここで初めて「壊すか売るか」が比べられる。「相談先を比べる」の一括見積もり・一括査定は、この段階で使う
4. 期限を逆算する
   3,000万円控除の期限（相続の3年後の年末か2027年12月31日の早いほう）、補助金の年度、登記の期限を1枚に書き出す
5. 相続人全員で決めて、書面に残す
   解体・売却は相続人全員の合意が必要な場面が多い。口約束のまま工事を始めない

2と3は同時に進められます。「窓口で制度を聞く」と「見積もりを取る」を先に済ませると、その後の判断が早くなります。

よくある質問

まとめ｜空き家は「決めない」が一番のコストになる

放置すると重なる3つの期限

処分方法4つの要点

売れないとき・やってはいけないこと

最初の一歩

▶ 解体の一括見積もり・売却の一括査定を比べる（この記事内）

この記事を入口として、解体費用の相場・市区町村ごとの補助金・相続登記の手順・売却の実務は、今後それぞれ個別の記事でくわしく扱います。

※制度は改正されることがあります。手続きの可否と税の扱いは、市区町村・法務局・税務署でご確認ください。