相続した空き家が売れないときの売り方｜再建築不可・共有名義の家を手放す順番と、取引価格を自分で調べる方法

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「相続した空き家を売りに出したのに、半年たっても買い手がつかない。不動産会社からは『この家は建て替えができない』『名義が兄弟の共有だと動かせない』と言われた。どうすれば手放せるのか」

売れない空き家には、たいてい①道路との関係 ②名義 ③家そのもののどれかに理由があります。
理由がどれなのかを先に確かめると、打つ手が変わります。道路の問題なら建て替えができるかどうかを市区町村で確認する、名義の問題なら共有者との決め方を整える、家の問題なら建物ごと売るか更地にするかを数字で比べる、という順番です。

この記事は、売れない理由の見分け方と、そこからの出口を1本にまとめたものです。条文は建築基準法・民法の原文、価格の調べ方は国土交通省の公開データで確認しています（2026年9月20日確認）。

相続した空き家が売れない3つの型｜まず理由を切り分ける

「売れない」とひとことで言っても、理由が違えば手の打ちようも変わります。不動産会社から言われた言葉を、次の3つに当てはめてみてください。

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①と②は、書類と窓口で白黒がつく問題です。値下げだけでは変わりません。逆に③は値段と売り方の問題なので、数字を並べれば判断できます。
このため、最初にやることは値下げではなく、①と②に当てはまるかどうかの確認です。

① 道路の問題｜再建築不可かどうかを自分で確かめる

「再建築不可」は、法律の条文に出てくる言葉ではありません。建築基準法が定める道路との関係を満たさないため、いま建っている家を壊すと新しい家を建てられない敷地を、不動産の現場でそう呼んでいます。

条文が決めているのは「2メートル」と「4メートル」

建築基準法第43条第1項は、敷地と道路の関係をこう定めています。

ここでいう「道路」も、同じ法律の第42条第1項で定義されています。

つまり、幅4m以上の「道路」に、敷地が2m以上接していることが原則です。昔からある住宅地では、前の道が4m未満だったり、敷地まで細い通路でつながっていたりして、この条件に届かない土地があります。

窓口で確かめる4つの点

登記の書類だけでは分かりません。市区町村の建築を担当する窓口（建築指導課など。町村では都道府県の土木事務所のこともあります）で、次の4点を聞きます。

1. 前の道は建築基準法の「道路」か：道路の種類（第42条第1項第1号〜第5号、第2項など）を聞きます
2. 道路の幅はいくつか：4m未満でも第42条第2項の道に指定されていれば、道路の中心から2m下がった線まで敷地を後退させる扱い（セットバック）になります。その指定があるかを確かめます
3. 敷地が接している長さは2m以上あるか：旗のような形の敷地（旗竿地）は、通路部分の幅が焦点になります
4. 第43条第2項の認定・許可の実績があるか：同じ地区で過去に認められた例があるかを聞きます

建て替えの道が完全に閉じているとは限らない

第43条第2項は、第1項を適用しない場合を2つ挙げています。

1号が「認定」、2号が「許可」と呼ばれる道です。認められるかどうかは敷地ごとの判断で、特定行政庁（建築主事を置く市町村ではその市町村長、それ以外の区域は都道府県知事）が決めます。ここを確かめずに「再建築不可だから二束三文」と決めてしまうと、本来より安く手放すことになりかねません。

② 名義の問題｜共有名義の家で、誰の同意まで要るのか

きょうだいで相続した実家は、共有名義になっていることがあります。共有の家をどう動かせるかは、民法が行為の重さで分けています。

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家や土地そのものを売ることは、条文の「変更」と同じく共有者全員の同意が必要とされる場面です。共有者の1人でも反対すれば、家そのものは売れないことになります。逆に、草刈りや応急修理のような保存行為は、1人で進められます。
なお、自分の持分だけを手放す形は、家そのものを売るのとは別の話です。扱う会社が限られるため、実際にできるかどうかは不動産会社や司法書士に確かめてください。

連絡が取れない共有者がいるとき

2023年（令和5年）4月に施行された改正で、所在が分からない共有者や、返事をしない共有者がいる場合の道が民法に入りました。

• 所在が分からない：共有者の請求により、裁判所が、その共有者以外の共有者の同意を得て共有物に変更を加えることができる旨の裁判をする道があります（第251条第2項）
• 催告しても賛否を明らかにしない：管理に関する事項について、その共有者以外の持分の過半数で決められる旨の裁判の道があります（第252条第2項第2号）

制度の全体像は、法務省の「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」のページにまとまっています。裁判所の手続きが必要なため、実際に使うかどうかは司法書士・弁護士に相談することになります。

話がまとまらないときの分割請求

民法第256条第1項は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。」と定め、第258条第1項は、協議が調わないとき、または協議をすることができないときに、裁判所へ請求できるとしています。
ただ、実家の売却でこれを持ち出すと、きょうだいの関係が長く残る争いになります。先にやることは、名義を現状に合わせることです。亡くなった親の名義のままなら、まず相続登記をします（相続登記を自分でやる手順の記事、相続登記の費用の記事）。

③ 家の問題｜売り方は4つ、決める順番がある

道路と名義に問題がないなら、残るのは「いくらで、どの方法で売るか」です。空き家の出口は大きく4つあります。

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決める順番は、まず仲介と買取の査定を取って金額の幅を見てから、隣地や空き家バンクを考える形になります。金額が分からないまま相手だけ変えても、比べる物差しがないためです。査定を取るサービスの違いは空き家の一括査定を9項目で比べた記事にまとめています。
再建築不可の土地は、隣の土地と一体になれば建て替えができる形に変わることがあります。接道が足りない敷地では、隣地の所有者は買う理由を持ちやすい相手です。仲介と買取の査定を取るときに、隣地への打診を同時に進めるかどうかも、不動産会社と相談しておくと動きが早くなります。

仲介・買取・空き家バンクの違いと媒介契約の決まり（有効期間・報告・レインズ登録）は、相続した空き家を売る手順の記事で扱っています。ここでは「売れない家」に絞って、金額の見当のつけ方を先に置きます。

近所の取引価格を、自分で調べる｜国土交通省の不動産情報ライブラリ

査定額が妥当かどうかを判断するには、比べる物差しが要ります。国土交通省は、実際に不動産を取引した人へのアンケートをもとにした価格情報を公開しています。

公開されている項目は、所在地（町・大字レベル）、取引時期、取引価格（有効数字2桁）、土地の面積・形状、建物の用途・構造、床面積、建築年、前面道路、最寄駅、用途地域、建ぺい率、容積率等とされています。番地までは出ませんが、同じ町内で、いつ、どれくらいの広さが、いくらで動いたかは分かります。

1. 不動産情報ライブラリを開く：国土交通省のサイト（reinfolib.mlit.go.jp）の不動産価格（取引価格・成約価格）情報の画面を開きます
2. 条件を入れる：都道府県・市区町村・地区、取引の時期、種類（土地、土地と建物、など）を指定して検索します。結果はCSVでダウンロードもできます
3. 自分の家に近い行だけを残す：面積・建築年・前面道路の幅が近いものを並べます。前面道路の幅は、再建築不可かどうかを考えるうえでも手がかりになります

建物ごと売るか、壊して土地で売るか

買い手が見つからないとき、「更地にすれば売れるのでは」と考えることがあります。ここは数字を並べて決める場面です。
4つの数字の並べ方は解体と売却どちらが得かの記事にまとめています。

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とくに再建築不可の敷地は、壊す前に立ち止まります。いま建っている家は使えても、更地にすると新しい家を建てられない土地になり、買い手がさらに狭まることがあるためです。
一方で、傷みが進んで人が住めない家では、建物があること自体が買い手を遠ざけます。解体費の見積もりと、建物ごとの査定額を両方そろえてから比べると、取り違えが起きにくくなります。

査定と解体見積もりを比べる｜一括査定・一括見積もりと、自分で探すときの確認点

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売れない家ほど、1社の査定額だけで決めないほうが、判断の材料が増えます。買い手が限られる家は会社ごとに評価が割れやすく、金額の幅が大きく出るためです。
下の2社の公式の表記は2026年9月20日に確認したものです。2社とも、当サイトが紹介料を受け取る関係にある会社です。

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まとめ｜値下げの前に、道路と名義を確かめる

売れない空き家で最初にやることは、値下げではありません。①道路 ②名義 ③家そのもののどれが原因かを切り分けることです。

①と②で「建て替えができる／できない」「誰の同意が要る」がはっきりすると、③以降の数字の意味が変わります。再建築不可の敷地は、壊す前に立ち止まることだけは覚えておいてください。更地にすると、建てられない土地になることがあります。

▶ 査定と解体見積もりの比べ方｜相談先へ戻る

よくある質問

この記事で参考にした資料 （2026年9月20日確認・タップで開く）

• e-Gov法令検索建築基準法（第42条第1項＝道路の定義／第43条第1項＝接道／第43条第2項＝認定・許可／第43条第3項＝条例による付加）
• e-Gov法令検索民法（第251条＝変更／第252条＝管理・保存／第256条＝分割請求／第258条＝裁判による分割）
• 法務省所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（令和3年の民法・不動産登記法の改正と相続土地国庫帰属法）
• 国土交通省不動産取引価格情報提供制度（約547万件・令和7年3月31日時点／公開項目）
• 国土交通省不動産情報ライブラリ（不動産価格情報の検索）・操作マニュアル
• 国土交通省建設業者・宅建業者等企業情報検索システム（宅地建物取引業の免許・建設業の許可の確認）
• 国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（相続人が3人以上の場合は2,000万円）
• 各サービスの会社情報・所在地・参加社数・実績＝各社公式サイトの表記（2026年9月20日に公式トップで確認）