空き家の教科書

空き家の相続で相談先に迷うのは、用事が一度に来るからです。名義（相続登記）は司法書士（司法書士法第3条＝登記手続の代理・書類の作成・相談）、税は税理士（税理士法第2条＝税務代理・税務書類の作成・税務相談。相続税の申告は10か月以内）、きょうだいの交渉は弁護士（弁護士法第72条）と、条文で線引きされています。法務局の登記手続案内・法テラスの民事法律扶助・市区町村の無料相談・各士業会の相談会という無料の窓口4つと、公式の名簿での探し方、相談前にそろえる書類まで整理しました。

空き家の解体は、見積り→補助金の申請→契約→届出→近隣への挨拶→着工→整地→建物滅失登記の順に進みます。建設リサイクル法第10条は、床面積80㎡以上の解体について「発注者」が着工の7日前までに都道府県知事へ届け出ると定めています（分別解体は受注者の義務）。追加費用でもめないために契約書面で確かめる項目（建設業法第19条）、道路使用許可、滅失登記の1か月以内まで、条文の原文で整理しました。

相続した空き家を解体するか、建物ごと売るかは、4つの数字を並べると比べられます。①解体費（補助金は契約の前に申請）②固定資産税の差（地方税法第349条の3の2＝200㎡以下は6分の1・超える部分は3分の1。勧告を受けた特定空家等・管理不全空家等は建物があっても住宅用地から外れます）③古家付きと更地の売値の差④3,000万円控除（取り壊してから売る場合の要件・1億円以下・相続人3人以上は2,000万円）。条文と国税庁の原文で整理しました。

相続した空き家が売れないときは、値下げの前に理由を3つに切り分けます。①道路（建築基準法第43条第1項の2m接道・第42条第1項の幅員4m。第43条第2項の認定と許可の道も条文で確認）②名義（共有物の変更は全員の同意＝民法第251条第1項、保存行為は単独＝第252条第5項、分割請求は第256条第1項）③家そのもの（仲介・買取・隣地・空き家バンクの4つの出口）。国土交通省の不動産情報ライブラリで近所の取引価格の幅を自分で調べる手順、建物ごと売るか更地にするかを固定資産税と解体費で比べる見方、査定と解体見積もりの取り方まで、条文と公開データの原文で整理しました。

相続した空き家を売るには、まず相続登記で名義を整え、共有名義なら共有者と足並みをそろえることになります。売り方は仲介・買取・空き家バンクで、仲介の媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があります。800万円以下の宅地建物の仲介手数料の上限（30万円の1.1倍）、売ったときの税率（所有期間5年超は15%・住民税5%）と相続した家の所有期間の数え方、被相続人居住用家屋の3,000万円控除（令和9年12月31日までの譲渡・相続人3人以上は2,000万円）まで、国税庁・国土交通省の原文に当てて整理しました。

久喜市の空き家解体補助金は上限30万円で、令和8年度の交付申請は11月30日までです。特定空家等か、市の事前診断で「不良空家等」「条件不利空家等」と認められることが前提で、工事は交付決定の後に始め、市内事業者が施工するものに限られます。区分ごとの対象の確かめ方、申請の手順と書類、解体後の土地の固定資産税の減免、久喜市内の解体業者3社を、市のページと要綱の原文で整理しました。

相続放棄は、家庭裁判所に申述して「権利や義務を一切受け継がない」手続きで、実家だけを外して放棄することはできません。期限は相続の開始を知ったときから3か月以内、費用は収入印紙800円（申述人1人につき）と郵便切手です。放棄の前に相続財産を処分すると放棄できなくなる場合があり、放棄のあとも実家を現に占有していた人には、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存する義務が民法第940条に定められています。必要書類、全員が放棄したときの流れ、売却・解体・国庫帰属との比べ方まで、裁判所と法務省の原文に当てて整理しました。

相続登記の費用は、登録免許税（評価額の0.4%）・書類をそろえる実費・司法書士に頼む場合の報酬の3つでできています。戸籍謄本1通450円・除籍と改製原戸籍750円は6つの自治体で同じ額で、実費の差を作るのは戸籍の通数と相続人の人数です。住民票や固定資産評価証明書のように自治体で手数料が違う書類、郵送で請求・受け取りをするときの費用、戸籍の通数や数次相続でどう増えるかをケースごとに積み上げました。日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月実施）の設例と、価格帯ごとの人数の分布も表にしています。

相続登記は、法務省が42ページの手引きと申請書の様式・記載例・提出前チェックリストを公開している手続きです。流れは戸籍の取得、遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成、提出、完了の5段階。時間がかかるのは申請書を書く作業ではなく、その前の戸籍集めと印鑑証明書集めのほうです。2024年3月に始まった戸籍の広域交付で取れる範囲と取れない範囲、申請書に書く7項目と省略できる2か所、登録免許税0.4%の計算の順番、土地の価額が100万円以下のときの免税と申請書に書く条項まで、公開資料の原文に当てて整理しました。

建物を解体したら、登記の上でも建物を消す手続きが必要になります。期限は滅失の日から1か月以内で、怠ると10万円以下の過料の対象になると不動産登記法に書かれています。申請書はA4で1枚、法務局が様式・記載例・提出前チェックリストを公開しており、名義人が亡くなっていても相続人が申請できます。つまずくのは書類集めのほうで、建物滅失証明書を業者からいつ受け取るかは解体の契約のときに決まります。申請書の6項目、地図の添付、登録免許税と手数料の扱いまで整理しました。